ОЦЕНКА КВАРТИРЫ (ЧАСТЬ 1)

Когда наступает момент, в который человек принимает решение сделать первый шаг к решению своего квартирного вопроса, то оценка квартиры – первое, с чем он столкнется. И не имеет значения, что предстоит сделать - купить или продать жилье. Давайте попробуем разобраться, какие факторы влияют на стоимость квартиры.

Станция метро. В Москве основным транспортом является метро, поэтому ближайшая станция к оцениваемой квартире и будет учитываться при расчете стоимости. Конечно, не сама по себе станция метро определяет стоимость, но она относится к определенному району, в котором цены на недвижимость имеют определенный уровень. Очевидно, что квартиры у станции метро Фрунзенская будут стоить дороже, чем у метро Новогиреево. Также нужно понимать, что квартира, расположенная на улице Академика Варги не будет стоить дороже, если считать ближайшую к ней станцию метро – Юго-Западная. Потому что объективно район, в котором расположена квартира, «привязан» к метро Теплый Стан, а значит не может стоить столько же, как у метро Юго-Западная.

Удаленность от метро. Очень важный фактор, который влияет на стоимость квартиры. Все квартиры, которые относятся к определенной станции метро, можно условно отнести к нескольким районам. Первый и самый дорогой район – это квартиры, до которых можно дойти пешком от метро, затратив при этом не более 15 минут. Внутри этого района стоимость аналогичных квартир примерно одинаковая. Следующая область удаления от метро можно определить в пределах пешей доступности от метро более 15 минут или 5-10 минут транспортом. Как правило, это соответствует расстоянию в 3-4 остановки городского транспорта, внутри этой области аналогичный квартиры имеют одинаковую стоимость. И третья область располагается в удалении от метро более 10 минут транспортом, в ней стоимость квартир будет минимальной.

Состояние квартиры. Этот критерий наверно наиболее субъективный при оценке квартиры, т.к. требования к состоянию жилья у каждого человека очень индивидуальны. Очевидно, что квартира в хорошем состоянии, в которую можно въехать, не проводя какого-либо ремонта, будет стоить дороже, чем квартира без ремонта. Но это не значит, что разница в стоимости между такими квартирами будет составлять стоимость такого ремонта, она будет меньше. Это связано с тем, что со временем ремонт изнашивается и соответственно дешевеет. Для разных категорий домов, свойственно наличие определенного состояния квартир. Например, если в квартире, расположенной в 5-9 этажных домах старых серий, сделан дорогой ремонт, и соответственно продается по высокой цене, то она не будет востребована. И наоборот, квартира в монолитном доме с большой площадью с муниципальной отделкой, также не будет интересна покупателям, т.к. в таких домах они ориентированы на качественный ремонт или же на «состояние без отделки», а заниматься переделкой существующего ремонта финансово не выгодно.

Этаж квартиры. Существуют определенные закономерности, так например, первый этаж – самый дешевый, и причин тому множество: шум, опасность воровства, низкие окна и т.д. Квартиры на последнем этаже в типовых панельных домах старых серий, также будут стоить дешевле, чем квартира, расположенная на средних этажах дома, особенно это касается пятиэтажных домов, где отсутствует лифт. Стоимость последнего этажа в панельных домах поздних серий вряд ли будет отличаться от средних этажей. А в индивидуальных домах класса бизнес и выше, последние этажи являются самыми дорогими, т.к. обладают отличными видовыми качествами.

Материал дома. Принято считать, что квартиры в кирпичном доме стоят дороже, нежели аналогичные квартиры в панельных домах, т.к. кирпич обладает лучшей тепло- и звукоизоляцией и является более экологичным. Наверняка кирпичные дома превосходят по некоторым характеристиками панельные, но не по всем. В ситуации, когда в одном районе соседствуют кирпичные и панельные дома (например, в районах метро Академическая или Преображенская площадь), то стоимость аналогичных квартир мало заметна. Это связано с тем, что панельные дома являются более современными, а значит обладают рядом преимуществ – планировочное решение, наличие лоджий, грузовой лифт, широкой подъезд и т.д. Поэтому в действительности, мнение о том, что кирпичные дома однозначно лучше панельных, а значит и дороже  их, на практике продаж не подтверждается.

Летние помещения (балкон, лоджия). Квартира, которая не имеет балкона или лоджии будет дешевле аналогичной квартиры, в которой имеется летнее помещение. Вопрос состоит в том, сколько составляет разница в цене. Тут однозначного ответа нет. Иногда, почти весь район застроен однотипными домами, в которых имеются одинаковые квартиры. Например, в Ясенево, в 9-этажных, все однокомнатные квартиры не имеют балконов. Поэтому понять, на сколько наличие балкона будет увеличивать стоимость аналогичных квартир, невозможно, т.к. таких квартир нет. Следует отметить, что отсутствие балкона (лоджии) в 3-комнатных квартирах более существенно скажется на стоимости, по сравнению с 1-комнатными квартирами, т.к. в больших квартирах как правило живут семьи с детьми и соответственно нужно куда-то размещать лыжи, велосипеды, коляски и т.д.

Условия продажи. Чем проще будет сама сделка по продаже квартиры, тем больше шансов продать её дороже. Самая простая сделка – чистая продажа, т.е. когда продавец квартиры просто продает и одновременно ничего не приобретает. И наоборот, квартира, продавцы которой хотят разъехаться на несколько жилых площадей, вряд ли могут рассчитывать на максимальную стоимость своей квартиры.

Состояние рынка. При оценке квартиры, мы стараемся понять сколько можно получить за неё денег. Затем начинается процесс продажи, т.е. реклама объекта и поиск покупателя, который бывает очень разный по продолжительности и может занять времени от месяца до года. В свою очередь, рынок редко стоит на месте, как правило он имеет какую-то тенденцию – растет или снижается. Поэтому, оценивая квартиру сейчас, а проводя сделку через 4 месяца, нужно понимать, что стоимость квартиры тоже измениться.

Кроме упомянутых факторов, влияющих на стоимость квартиры, еще существуют множество других, и выделять среди них наиболее важные не правильно. Например, квартира расположена на каком-нибудь среднем этаже дома, расположенного недалеко от метро, также в ней сделан хороший ремонт, т.е. сама квартира и дом без существенных недостатков. Тогда можно рассчитывать при продаже на хорошую стоимость, но может быть много факторов, которые не позволят это сделать: соседи-алкоголики, продажа квартиры по доверенности, возможность показа квартиры потенциальным покупателем только в дневное время и что-нибудь еще. Таким образом, определяя стоимость квартиры, необходимо учитывать характеристики недвижимости и действие различных факторов в совокупности. И в разных ситуациях, влияние какого-либо параметра может быть определяющим, а другом случае совсем не значительным.

И последнее, что хотелось бы отметить – нет такого недостатка в квартире, который нельзя было бы компенсировать ценой.

Для точного определения стоимости вашей квартиры, за которую можно ее  продать, в нашей компании существует бесплатная услуга «Выезд специалиста». Наш агент, которого Вы можете выбрать у нас на сайте, приедет к Вам для бесплатной консультации, которая также включает в себя и оценку Вашей квартиры.

Симбирёв Владимир Александрович